【戸建投資の内見まとめ】1軒目350万円

• ボロ戸建て不動産投資をやってみたい
• 内見の流れがわからない
• 内見でどこを見れば良いかわからない

この記事では、戸建て物件の内見をまとめています。

戸建て投資でどこを見れば良いのかわからないという方の参考になれば何よりです。

※分かりやすくするため不動産投資と表記していますが、不動産賃貸業として心がけてください。

物件概要

不動産屋さんにメールで問い合わせをしたところ、深夜1時にも関わらず返信が来ました。遅くまでお疲れ様です…

身分証の画像を送信して希望日時を伝えると、どの日にちでもOKとのこと。玄関にあるキーボックスの暗証番号を教えてもらいました。

内見が終了したらキーボックスを鎖錠した画像を送信します。

内見希望者が多いので…と言われましたが定型文でしょう。

立地・周辺環境

鉄道・バス

立地はJR私鉄ともに徒歩30分ほどなので、自転車があれば気にならない距離。

数分歩けば本数の多いバス通りがあるので高齢者でもOK。

飲食施設

バス通りにはスーパー、松屋、丸亀製麺、コンビニ、コメダ珈琲などがあるので好立地。

娯楽・商業施設

バス通りにはスーパー温泉、パチンコ店があるので好立地。

教育・行政施設

• 小学校は2校、中学校は1校、どちらも徒歩30分。
• 保育園は徒歩15分に3箇所。
• 幼稚園は徒歩30分に2箇所。
• 役所までは車で15分。

高速道路・工場

車で15分のところに高速ICがある。

都心にも地方にもアクセスが良い。

工場多数、車で15分。

内見画像

日当たり

見事な南向き。正面に2階建ての戸建があるが冬でも日当たりは確保できます。

正面の戸建ての横が3台置ける駐車場なので、将来的にアパートなどが建つ可能性があります。

間取り・収納（2K）

玄関

部屋1

梁に無数の小さい穴がありました。画鋲の跡とは違います。キクイムシという虫の仕業で人体への害はないようです。

殺虫剤で対処とのこと。

部屋2

窓の建て付け

窓がガチガチでした。南側はなんとか動きますが、北側はまったく動かず、西側はなんとか動きました。

北側と西側は隣の家とも近いので、開けずに生活してきたものと考えられます。

窓の建て付けは直せるのでしょうか？リフォーム費用はどれくらいかかるのでしょうか？

水回り・ガス

水道管

昔は13mmが主流でしたが、ライフスタイルの変化に伴い20mmが主流になっています。（昔はボットン便所など）

とはいえ、普通の一軒家なら13mmでも問題ないようです。

後から「水圧が弱い」と言われないための保険として住宅メーカーが20mmを進めているという背景もあるようです。

『20mmにしないとダメ？』水道管の口径は13mmで十分？実際に住んでみた感想と後悔

アパートなどでは大きな口径が必要です。

水道管で重要なのは次の点です。

• 水道管が隣の家や私道の敷地を通っていないか
• 水道管の配管はどうなっているか
• 本管からの距離が遠くないか

例えば水道管が私道を通っていると、私道の所有者から掘削承諾書など全員の承諾が必要になります。

所有者が何十人もいる、近所トラブルがある、所有者が行方不明、「30万円くれるなら良いよ」、ということもあるので水道局で水道管管理図を確認するのは必須です。

オンラインで確認できる自治体もあるようです。

φ13は13mm口径という意味です。（φ：ファイ）

引き込みも本管からシンプルにひかれています。

前面道路は私道なので水道工事をするときは要注意です。

ただ、この物件で水道管口径の変更や増設をすることはないと考えれば問題ないかもしれません。

ガス・キッチン

おそらくお湯は出ないでしょう。

ガスは都市ガスです。水道管と同じようにガスの配管を把握する必要があります。

プロパンガスの場合は敷地内に置くので問題ありません。

この物件のガス配管図は不動産屋さんからの資料にはありませんでした。ガス会社に問い合わせる必要がありそうです。

洗面台・ランドリー

洗面台はありません。

風呂とキッチンが近いので兼用していたのでしょう。

しかし、洗濯機を置く場所がありません。キッチンか風呂場に置いていたのかもしれません。

風呂

バランス釜というタイプのお風呂です。カチカチとハンドルを回しながらガスに点火させます。

動作するのか分かりません。バランス釜の寿命は約10年です。不完全燃焼の危険性もあるので、リフォームが必要と考えた方が良いでしょう。

風呂の外側の敷地にはスペースがないため、このままバランス釜を使うのが現実的かもしれません。

上記画像：手前の蛇口が洗濯機につながっていたのかもしれません。

世田谷製作所のバランス釜です。U-16Sの型式。

ネットで調べても同じ型式の画像は出てきませんでした。かなり古いのかもしれません。

トイレ

キレイですね。

今時はウォシュレットが当たり前ですかね。

数万円あればリフォームできそうです。コンセントが必要ですね。

電気

ブレーカー

年代物のブレーカーです。

右の白い箱は安全器といい、中にはヒューズが入っています。

20Aでは厳しいですよね。30Aに変更する必要があります。

交換部品はなさそうなので、配電盤ごとリフォームする必要がありそうです。

照明・テレビ・コンセント・エアコン等

コンセント数はそこそこありました。

100Vのエアコンを使用していた形跡もあります。

屋根・天井・雨漏り

奥の部屋に雨漏り箇所を見つけました。ほかに雨染みは確認できませんでした。

雨漏り物件は買うなと言いますが、対処できるならOKと考えましょう。

どれくらいの雨漏りなのかは職人さんに見てもらわないとわかりません。

床・床下

フワつく床はありませんでした。

床下は確認方法がわからなかったのでスルーしています。

庭・駐車場

庭のブルーシート、養生シートの下は泥でした。

全長の短い車なら駐車できますが、車の半分は道路にはみ出るため近隣とのトラブルが心配です。

前の住人は半分はみだした状態で駐車していました。

登記資料

公図

公図（こうず）は法務局に備え付けられている図面で、土地の位置や形状を確定するための法的な図面です。

分類項目には次の2種類があるので要チェックポイントです。

地図（14条地図）…立会いや測量を行って作製された高精度な図面。不動産登記法第14条に定める図面であることから14条地図と呼ばれる。

地図に準ずる図面…14条地図に準ずる図面であり、測量精度が低い時代に作製され、正確性に欠けている。

登記簿謄本

不動産登記簿謄本には土地、建物、建物（区分）の3種類があります。

土地も建物もローンや担保設定はありませんでした。ある場合は権利部（乙区）の記載があります。

「昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記」と記載があります。これは紙から磁気媒体に移し替えたことを意味します。

地積測量図

8.20m×5.46mの土地です。

古い物件だと合ってないこともあるので要注意です。

建物図面

閉鎖謄本

都市計画図

市街化区域…街の整備が進んでいる、またはこれから進んでいく区域

第1種低層住居専用地域…低層住宅のための地域で、小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられる。

用途地域マップ

道路台帳

見方が難しい…

道路種別図

見方が難しい…

水道台帳

下水道台帳図もありましたが、汚い手書きでよくわかりませんでした。

収益計算

まとめ

こじま

30代会社員。ストレス爆発して降職。0歳児と夫婦関係に苦戦。実際に自分でつかったものを紹介します。悪いやつではありません。